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Q&A:土地

[2016年3月30日]

ID:79

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Q1 土地の価格が下落しているのに、なぜ固定資産税が上がるのですか?

昭和60年代の初めから平成3年にかけては全国的に地価が急激な上昇傾向にありました。しかし、これをそのまま固定資産評価に反映させると急激に税負担が増えてしまうため地価の高騰を固定資産評価に反映させませんでした。
評価の方法も「地価公示価格を参考に市町村ごとに定められること」とされていたため、評価水準が市町村ごとにばらばらで、当町の評価水準は、地価公示価格の3~4割程度でした。
平成6年の評価替において、『宅地の評価額は、地価公示価格等の7割程度とする。』という土地の評価の基準が設けられ、全国一律に評価の均衡化が図られました。この結果、当町の場合評価額は2倍~3倍程度上昇しました。
一方、評価額の上昇に応じて課税標準額を引き上げると税負担が重くなってしまうことから、課税標準額はなだらかに上昇させていく措置(負担調整措置)をとることとなりました。
このため、評価額が下落している現在でも課税標準額が評価額に追いつかない土地については、毎年少しずつ課税標準額を評価額に近づけているため税額も上がってしまうのです。
もちろん課税標準額=評価額となれば評価額の変動と税額の変動は一致するようになります。
※課税標準額
固定資産税の基礎となる価格で、住宅用地の状況や負担水準、価格の下落率を組み合わせて計算されます。
課税標準額の1.4%が税額となります。

Q2 負担水準のばらつきを是正するための税負担の調整措置が講じられているとのことですが、そもそもなぜ土地ごとの負担水準のばらつきが生じたのですか?

平成6年度に、評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格等の7割とする評価替えが行われましたが、それまで評価水準が市町村ごとにばらばらでしたので、各宅地の評価額の上昇割合にもばらつきが生じることになりました。
一方、この評価替えによって税負担が急増しないようにするため、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられ、例えば、評価額が2倍になった商業地等の課税標準額は平成6年度から平成8年度までの3年間で13%程度の上昇に、評価額が3倍になった商業地等では同じく15%程度の上昇に抑えられました。
この結果、評価額と課税標準額との間に大きな開きが生じるとともに、各宅地の間の評価額の上昇の違いがそのまま課税標準額の上昇の違いとはならず、評価替えによる評価額の上昇が大きかった土地ほど負担水準(評価額に対する課税標準額の割合)が低いという状況が生じました。これがいわゆる「負担水準のばらつき」となったわけです。
さらに、平成4年以降、全国的に地価の下落が始まり、地価の下落が大きい土地、すなわち負担水準の分母となる評価額が大きく下がった土地ほど負担水準が高くなるという傾向が生じましたが、地価の下落幅は土地ごと、地域ごとに異なっていましたので、負担水準のばらつきが拡大する結果をもたらしました。
このように、現在の負担水準のばらつきは、平成6年度の評価替え以前の市町村ごとの評価水準のばらつきと、その後の地価下落の程度のばらつきに原因がありますが、課税の公平の観点からはこれをできるだけ早く解消する必要があり、そのための措置が平成9年度から講じられているところです。

Q3 負担水準とはなんですか。

課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので、次の計算式で算出します。
前年度課税標準額÷当該年度の評価額(×住宅用地特例率)
※住宅用地特例率
小規模住宅 1/6
その他の住宅用地 1/3

Q4 土地(宅地)の固定資産税の税額はどのように決められるのでしょうか?(平成18年度~平成23年度の場合)

基本的に、次の様な方法で計算されます。

  1. 宅地の区分判定
     
    住宅用地であるかその他の宅地(非住宅用地)のうちどの区分に該当するかを判定します。
  2. 負担水準の算出
     
    前年度課税標準額÷当該年度評価額(×住宅特例率(1/3または1/6))
  3. 課税標準額の算出
     
    負担水準が低い土地については前年度課税標準額に評価額の5%を加算します。(評価額の20%が下限)
  4. 税額の算出
     今年度課税標準額×税率(1.4%)

Q5 宅地の評価に地価公示価格を活用している理由は。

固定資産税の価格(評価額)は適正な時価をいいます。しかし、バブル期、特に大都市部において、地価が急騰した時期に、税負担の急激な上昇を避けるために、評価額の上昇幅を抑えてきた時期がありました。そのため、公的土地評価といわれる、地価公示価格、相続税評価額とは、かけ離れたものになり、1物3価と揶揄され、適正な時価とは言いがたい状態でした。この状態を打開するために、相続税評価額と同様に、地価公示価格、不動産鑑定士による鑑定価格を活用し、これの7割を目途にするものを固定資産税の適正な時価としました。

Q6 更地と住宅が建っている土地とでは、税額がどれくらい違うのでしょうか。

住宅やアパートなど、居住の用に供されている家屋の敷地となっている土地については、その税負担を軽減する観点から、その広さによって「小規模住宅用地」と「その他の住宅用地」に分けて課税標準額の特例措置が適用されています。

※家屋の床面積の10倍までという制限があります。

  • 小規模住宅用地
     1戸あたり200m2までの部分を小規模住宅用地といい、課税標準額は6分の1となります。
  • その他の住宅用地
     小規模住宅用地以外の住宅用地をいいます。課税標準額は3分の1となります。

その土地の負担水準などの状況によっても異なりますが、500m2宅地で住宅が建っていない場合は、住宅が建っている場合の概ね4倍程度となります。

Q7 住宅を取り壊したら税額が上がったのはなぜですか。

居住用として利用している土地については、住宅用地に対する課税標準の特例が適用されています。昨年度まではその土地に対する税額が軽減されていたのです。
住宅を取り壊したことによって、家屋に対する固定資産税は減額されましたが、土地に係る固定資産税として、軽減(住宅用地に対する課税標準の特例)が受けられなくなったため、税額が上がったものです。取り壊した家屋が古い場合には起こりうる事例です。

Q8 宅地介在農地とは何ですか。

農地法第4条または第5条の許可または届出を行った田または畑のことをいいます。
固定資産評価基準では、このように農地法第4条、5条により農地を農地以外に転用するための許可または届出を行った土地については、耕作を継続しているなど現況が農地であっても、実質的には宅地等としての潜在的価値を有していると考えられることから、宅地並みの課税をすることとされています。

Q9 畑を造成して宅地としました。登記地目は畑のままです。評価はどうなりますか?

農地を農地以外の用途に変更する場合「農地転用」という手続きが必要です。
転用手続きをした農地の取り扱いについては前項のとおりですが、無許可で行った転用地についても宅地としての評価となります。

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